Thủ tục xin giấy phép xây dựng từ 1/7/2026 theo Nghị định mới: cần gì, mất bao lâu?

Ngày 19/6/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hướng dẫn chi tiết Luật Xây dựng năm 2025 (số 135/2025/QH15) về quản lý hoạt động xây dựng, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Nghị định quy định lại toàn bộ trình tự, thời hạn và cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng - đây là điều mọi chủ nhà, chủ đầu tư cần nắm trước khi khởi công.

Điều kiện cấp phép theo khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng 2025 gồm: phù hợp mục đích sử dụng đất theo giấy tờ hợp pháp về đất đai; phù hợp quy hoạch được duyệt; bảo đảm an toàn kết cấu, an toàn công trình lân cận, môi trường, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật; thiết kế xây dựng đã được lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định; hồ sơ đề nghị cấp phép đầy đủ theo từng loại công trình.

• Cấp mới nhà ở riêng lẻ: tối đa 7 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
• Cấp mới, di dời, giấy phép có thời hạn (công trình khác): tối đa 10 ngày làm việc.
• Điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo (công trình khác): tối đa 9 ngày làm việc.
• Gia hạn hoặc cấp lại giấy phép: tối đa 5 ngày làm việc.
• Thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa (bước đầu): 3 ngày với nhà ở riêng lẻ, 5 ngày với công trình khác, trước khi ra quyết định cấp phép.

Hồ sơ nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia; với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ, đầu mối tiếp nhận là Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã. Thẩm quyền cấp phép: UBND cấp xã cấp cho công trình cấp III, IV và nhà ở riêng lẻ (trừ công trình trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế); Ban quản lý khu công nghiệp/khu kinh tế cấp cho công trình trong phạm vi quản lý; Sở Xây dựng cấp cho các công trình còn lại trên địa bàn tỉnh.

Theo điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m² được miễn giấy phép xây dựng - nhưng phải thoả cả 2 điều kiện:

• Không nằm trong khu vực phải quản lý đặc thù về quy hoạch, kiến trúc (khu chức năng, khu phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn theo quy hoạch, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia, hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc riêng).
• Quy mô công trình đúng cấp IV hoặc nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, sàn dưới 500m².

Lưu ý quan trọng: miễn giấy phép không đồng nghĩa miễn trách nhiệm. Chủ nhà vẫn phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ tương tự hồ sơ xin phép để chính quyền xã/phường theo dõi, và công trình vẫn phải tuân thủ quy hoạch, chỉ giới xây dựng, quy chế kiến trúc. Nhiều địa phương đã tăng cường hậu kiểm, kiểm tra thực địa để bù lại phần tiền kiểm đã cắt giảm.